Manggarai dan Meikarta Jadi Pilihan Rusun Subsidi, Ini Prospeknya

JAKARTA, investortrust.id - Pengembangan hunian vertikal atau rumah susun (rusun) subsidi di kawasan Manggarai, Jakarta Selatan dan Meikarta, Kabupaten Bekasi dinilai memiliki daya tarik serta tantangan berbeda di tengah kondisi daya beli masyarakat yang sedang melemah.

Berdasarkan catatan investortrust.id yang melansir data Quarterly Economic Outlook dari Office of Chief Economist (OCE) Group BRI, pemulihan ekonomi Indonesia mengalami ketimpangan yang terukur.

Baca Juga

Dapat Lahan dari Lippo, Maruarar Janjikan Akad Rusun Meikarta Dimulai Akhir 2026

Melalui pendekatan ekonometrika Three Stage Least Square (3SLS), rata-rata indeks daya beli kelas menengah-bawah diproyeksikan merosot dari -0,53 pada 2025 menjadi -0,67 pada 2026. Sebaliknya, rata-rata indeks daya beli kelas atas justru meningkat dari 0,13 menjadi 0,56. Tekanan daya beli juga terlihat pada kuartal II-2026. Pertumbuhan konsumsi kelompok bawah dan menengah tercatat paling lambat, masing-masing hanya 3,4% dan 3,3% akibat keterbatasan tabungan.

Kondisi tersebut juga tercermin dari data Mandiri Spending Index (MSI), yang menunjukkan porsi pengeluaran bahan makanan meningkat dari 13,9% menjadi 27,4%. Pada saat yang sama, outstanding utang fintech lending (P2P) mencapai Rp 101 triliun pada kuartal I-2026.

Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto menyatakan, hunian di kawasan Manggarai memiliki keunggulan dari sisi konsep transit oriented development (TOD) karena terintegrasi dengan Stasiun Manggarai.

"Kalau saya lihat Manggarai punya keunggulan ya, dari sisi TOD-nya terutama. Sementara kalau Meikarta mungkin lebih sensitif terhadap harga, kemudian akses, terus employmentcatchment-nya, kemudian juga confidence dari masyarakat," kata Ferry dalam konferensi pers virtual Outlook Property Market Q3 2026, Rabu (7/10/2026).

Menurut dia, persoalan hunian di kota besar tidak hanya berkaitan dengan harga rumah, tetapi juga jarak antara tempat tinggal dengan lokasi bekerja.

Ferry melanjutkan, lokasi Manggarai memiliki daya tarik karena terintegrasi dengan salah satu simpul transportasi publik terbesar di Jakarta. Bahkan, katanya, rencana pembangunan rusun subsidi Manggarai tidak kurang dari 3.700 unit.

"Jadi valueproposition-nya bukan hanya sekadar dapetin rumah, tapi juga potensi penghematan biaya dan waktu perjalanan sehari-hari," ujarnya.

Dia juga mengatakan, kondisi tersebut menjadi faktor penting ketika daya beli masyarakat sedang tertekan. Menurut Ferry, masyarakat tidak hanya memperhitungkan harga rumah dan besaran cicilan, tetapi juga total biaya hidup.

"Jadi masyarakat itu sebenarnya enggak hanya berhitung berapa harga rumah dan berapa cicilan tiap bulannya, tapi yang dihitung itu adalah total cost of living," jelasnya.

Ferry menilai rumah dengan harga yang sedikit lebih mahal tetapi berada dekat transportasi publik dan tempat kerja dapat memiliki beban biaya yang berbeda dibandingkan rumah dengan harga lebih murah tetapi berada jauh dari pusat aktivitas.

"Karena rumah yang sedikit mahal tapi misalnya dekat dengan transportasi dan tempat kerja tentu kondisinya bisa lebih terjangkau dibandingkan rumah yang lebih murah tapi jauh," katanya menambahkan.

Sementara itu, Ferry menyoroti perbedaan kondisi di kawasan Meikarta, Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi. Menurutnya, daya tarik hunian di kawasan tersebut akan sangat bergantung pada harga, skema pembiayaan, akses transportasi, fasilitas di dalam kawasan, serta kepastian pembangunan dan serah terima unit.

Baca Juga

Pengembangan Kawasan TOD Manggarai, Tanah Abang, dan Dukuh Atas Rampung 2027

"Kalau di Meikarta mungkin berbeda ya. Karena potensinya itu kan dia kan di Cikarang ya di daerah Bekasi ya, walaupun memang mereka punya basis ekonomi dan employment besar tapi keberhasilannya mungkin nanti tergantung dari harga, kemudian tadi itu skema pembiayaan, dan paling penting adalah akses transportasi menuju pusat pekerjaannya, dan karena dia lokasinya besar juga, fasilitas di dalam kawasan dan paling penting adalah kepastian pembangunan dan serah terima unitnya itu dipastikan," sambung Ferry.

Rusun Subsidi Manggarai

PT KA Properti Manajemen (KAI Properti) sebelumnya menawarkan rumah susun (rusun) Maraya Residences di kawasan Manggarai, Jakarta Selatan, dengan harga mulai Rp 294 juta. KAI Properti juga menawarkan pilihan cicilan mulai sekitar Rp 1 juta per bulan. Hunian tersebut mengusung konsep TOD dan berada dekat dengan Stasiun Manggarai.

Manager Corporate Communication KAI Properti, Bramantya Candrika menuturkan, Maraya Residences merupakan salah satu produk yang diperkenalkan dalam KAI Expo 2026.

"Melalui KAI Expo 2026, masyarakat dapat mengenal lebih dekat berbagai produk unggulan yang kami hadirkan. Maraya Residences, KAI Living Dayang Sumbi, KAI Living Gondangdia, dan Truntum Hotel Cihampelas memiliki karakteristik serta keunggulan masing-masing yang dihadirkan untuk menjawab beragam kebutuhan masyarakat," ujar Bramantya dalam keterangannya, Jumat (4/9/2026) lalu.

Maraya Residences memiliki total 1.276 unit, yang terdiri dari 770 unit tipe studio, 198 unit tipe 36, dan 308 unit tipe 45.

KAI Properti juga mencatat 956 atau 81,6% dari total 1.171 responden menyatakan minat untuk tinggal di Maraya Residences. Survei tersebut dilakukan dalam ajang Danantara Housing Expo 2026 pada 27-30 Agustus 2026 di NICE PIK 2, Tangerang.

Berdasarkan survei tersebut, tipe 36 atau unit dengan dua kamar tidur menjadi pilihan terbanyak dengan porsi 59,4%. Sebanyak 85,2% responden juga mempertimbangkan kedekatan tempat tinggal dengan stasiun atau transportasi umum.

Rusun Subsidi Meikarta

Sementara itu, pemerintah juga mendorong pembangunan rusun subsidi di kawasan Meikarta, Kabupaten Bekasi, sebagai bagian dari program 3 juta rumah.

Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait mengatakan lahan seluas 30 hektare (ha) yang dihibahkan Lippo Group untuk proyek tersebut telah diperiksa oleh BPKP dan Kementerian PKP.

"Kita juga tadi sudah mendengar bagaimana Meikarta, mudah-mudahan bisa segera dibangun dan bisa ada skema untuk pembelian bagi masyarakat," kata Ara dalam acara Danantara Housing Expo 2026 di NICE PIK 2, Tangerang, Kamis (27/8/2026).

Ara mengungkap, lokasi tersebut berjarak sekitar 10 menit dari rumah sakit, pasar, sekolah, serta kawasan industri.

Lebih lanjut, Chairman of Lippo Group James Riady menyatakan, toppingoff pembangunan rusun subsidi Meikarta direncanakan pada akhir 2026. Namun, penjualan unit belum dimulai karena proses legalitas dan hukum proyek masih berlangsung di Kementerian Keuangan dan DPR untuk dialihfungsikan menjadi Penyertaan Modal Negara (PMN) ke Danantara.

"Belum, belum. Karena kan proses legalitasnya dan proses hukumnya di Kementerian Keuangan, lalu ke DPR kan masih berlangsung," kata James.

James menjelaskan, rusun subsidi Meikarta akan menawarkan skema pembiayaan dengan tenor hingga 40 tahun dan bunga tetap 2,75% per tahun.

Baca Juga

Rusun Subsidi Meikarta Jadi Andalan Kejar Target Serapan 350.000 KPR FLPP

Ia mencontohkan unit satu kamar tidur di Meikarta memiliki cicilan sekitar Rp 2 juta-Rp 2,5 juta per bulan dengan tenor 40 tahun. "Saya contoh nih di Meikarta ya, kita yang onebedroom saja di sana sebulan Rp 2 juta sampai Rp 2,5 juta (cicilannya)," ujarnya.

Rusun subsidi Meikarta direncanakan dibangun di tiga kawasan dengan luas masing-masing sekitar 10 ha. Pengembang menawarkan tiga kategori unit, yakni satu kamar tidur tipe 25 dan 27, dua kamar tidur tipe 35 dan 37, serta tiga kamar tidur tipe 45.

Secara keseluruhan, proyek yang merupakan aset PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK) tersebut ditargetkan menghasilkan 141.000 unit apartemen subsidi atau setara dengan 54 tower.