Perum Perumnas: Paradoks di Tengah Program Nasional Tiga Juta Rumah

Oleh: Moh. Fendi Susiyanto, CWM®, CTA, CSA

(Analis Pasar Modal dan Perbankan)

(Bagian 1 dari 2 Tulisan)

INVESTORTRUST - Masyarakat investor dikagetkan dengan publikasi Pefindo (Pemeringkat Efek Indonesia) tanggal 09 Juni 2026 lalu, di mana peringkat kredit Perum Perumnas turun dari idBBB- menjadi idCCC. Ini berarti penurunan peringkat kedua kalinya dalam waktu 7 bulan terakhir. Sebelumnya peringkat tersebut turun dari idBBB- menjadi idB (publikasi Pefindo bulan Desember 2025 dan Maret 2026). Peringkat idCCC ini adalah peringkat yang menunjukkan bahwa Perum Perumnas atau surat utangnya sangat rentan dan berisiko tinggi mengalami gagal bayar (default) dan kategori risiko berada di bawah kategori layak investasi (non-Investment Grade).

Ironis sekali. Sebuah BUMN yang didirikan pemerintah sejak 1978 dan mengemban misi untuk menyediakan perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), justru mengalami keterpurukan pada saat pemerintahan Presiden Prabowo Subianto mencanangkan program kerja unggulan Tiga Juta Rumah. Di masa lalu Perumnas telah menjalankan misi ini dengan baik. Perumnas bukan hanya sebagai pengembang biasa, namun selama ini menjadi perintis untuk mengambangkan kawasan hunian dan bahkan peradaban baru. Bersama dengan kementrian PU, Perumnas membuat infrastruktur penunjang (seperti jalan, air bersih, dan listrik) pada land bank yang dimilikinya. Setelah perumahan yang dibangun Perumnas jadi, barulah pengembang-pengembang swasta ikut membangun proyek serupa di sekitarnya.

Bagi kalangan “baby boomers”, tentu masih ingat bagaimana kawasan penyangga Jakarta seperti Depok, Bekasi, Tangerang, serta di berbagai kota di Indonesia dalam skala nasional diawali dengan adanya kawasan perumahan yang dirintis oleh Perumnas. Dalam hal hunian vertikal perkotaan pun Perumnas menjadi pelopor. Sebagai contoh rumah susun Klender telah dibangun pada era tahun 80 an, dimana hunian vertikal belum marak pada saat itu. Pada era pemerintahan Presiden Jokowi pun Perumnas menjadi pelopor pembangunan (Transit Oriented Development /TOD), yaitu permukiman yang diintegrasikan dengan transportasi masal. Konsep TOD ini cukup populer dipraktikkan di berbagai negara.

Untuk menjangkau MBR lebih luas, Perumnas juga telah lama memiliki proyek-proyek hunian vertikal berbasis sewa. Namun menurut pengamatan penulis, kini cukup banyak rumah susun sewa milik Perumnas yang sudah usang dan perlu dilakukan peremajaan.

Kesenjangan Perumahan Rakyat dan Tantangan

Rumah bukanlah sekadar komoditas bangunan dinding dan atap saja namun merupakan fondasi kesejahteraan, inkubator produktivitas masyarakat generasi masa depan, sekaligus episentrum bagi pertumbuhan ekonomi nasional. Di tengah lonjakan urbanisasi dan meroketnya harga tanah, masih banyak jutaan masyarakat yang berpenghasilan Rendah (MBR) kini menghadapi ancaman nyata. Mereka terlempar dari pusat-pusat kota ke pinggiran geografis ekonomi karena keterbatasan akses keuangan. Di sinilah negara harus hadir secara total melalui program Pembangunan Tiga Juta Rumah Rakyat sebagai sebuah lompatan kebijakan yang sangat progresif. Namun, untuk mengeksekusi visi besar ini secara masif, pemerintah harus melakukan intervensi tiga jurang pemisah (gap) mendasar yang selama ini mengunci sektor perumahan publik di Indonesia yaitu (1) krisis ketersediaan lahan, (2) angka backlog yang kronis, dan (3) daya beli masyarakat yang masih rendah dan timpang.

Kesenjangan Lahan (The Land Bank Gap). Akar masalah terbesar dari kegagalan penyediaan rumah murah di wilayah perkotaan adalah ketiadaan bank tanah (land bank) khusus untuk publik. Di kota-kota besar seperti Jabodetabek, Surabaya, dan Medan, harga tanah melonjak antara 10% hingga 25% setiap tahunnya, jauh melampaui laju kenaikan inflasi 2,90% hingga 3,00% per tahun maupun pertumbuhan upah minimum pekerja (rata-rata 5%-6,5% per tahun). Tanah perkotaan banyak dikuasai oleh spekulan pasar dan pengembang swasta komersial. Pengembang rumah subsidi (termasuk Perumnas dalam model lama) terpaksa harus menggeser lokasi pembangunan semakin jauh ke pinggiran kota (suburban bahkan rural). Akibatnya, muncul masalah baru berupa tingginya biaya transportasi harian (transportation cost) yang harus ditanggung masyarakat, yang sering kali justru menyedot hingga 30% dari total pendapatan bulanan mereka. Target 3 juta rumah, terutama porsi hunian perkotaan tidak akan pernah tercapai jika pengadaan tanah masih menggunakan mekanisme pasar bebas. Program ini membutuhkan pasokan tanah instan gratis atau berbiaya sangat rendah, yang hanya bisa diselesaikan melalui optimalisasi aset Barang Milik Negara (BMN) di bawah kelolaan Kementerian Keuangan RI.

Kesenjangan Backlog (The Structural Backlog Gap). Angka kesenjangan antara jumlah rumah yang terbangun dengan jumlah kebutuhan riil masyarakat di Indonesia masih berada di level yang sangat mengkhawatirkan. Data menunjukkan angka backlog kepemilikan rumah di Indonesia masih bertahan di kisaran 9,9 juta hingga 12,7 juta rumah tangga. Lebih parah lagi, setiap tahunnya terdapat penambahan kebutuhan (demografi baru) sekitar 700.000 hingga 800.000 keluarga baru yang masuk ke dalam pasar penyerapan properti. Kemampuan produksi rumah nasional gabungan (pemerintah, swasta, dan swadaya) selama ini hanya mampu menyuplai sekitar 400.000 hingga 500.000 unit per tahun. Artinya, pasokan rumah kita selalu mengalami "defisit kumulatif" setiap tahunnya, menyebabkan angka backlog bukannya menyusut, melainkan terus membengkak. Target tiga juta rumah per tahun dirancang justru untuk mematahkan lingkaran setan defisit kumulatif ini. Jika program ini berjalan stabil dengan target 1 juta rumah di perkotaan dan 2 juta rumah di pedesaan, maka untuk pertama kalinya dalam sejarah Indonesia, angka backlog nasional diproyeksikan dapat dipangkas habis secara signifikan dalam kurun waktu satu dekade.

Kesenjangan Sosio-Ekonomi Masyarakat (The Affordability Gap). Tantangan ketiga terletak pada profil keuangan mayoritas masyarakat Indonesia yang tidak sinkron dengan syarat-syarat komersial perbankan. Lebih dari 60% tenaga kerja Indonesia bergerak di sektor informal (pedagang UMKM, pengemudi daring, petani, buruh harian). Kelompok ini, bersama dengan pekerja formal bergaji UMR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah/MBR), masuk ke dalam kategori unbankable, mereka memiliki daya beli bulanan, tetapi tidak memiliki slip gaji tetap atau rekam jejak kredit konvensional untuk lolos penilaian pengajuan KPR bank komersial. Terjadi anomali pasar di mana pasokan rumah komersial mengalami kelebihan pasokan (oversupply) karena harganya tidak terjangkau, sementara jutaan rakyat MBR terpaksa bertahan hidup di hunian sewa yang tidak layak, kawasan kumuh perkotaan (slum areas), atau menumpang di rumah orang tua (komunitas multigenerasi padat). Target tiga juta rumah tidak akan terserap oleh pasar jika instrumen pembiayaannya masih rigid dan kaku. Di sinilah program ini menuntut adanya reformasi skema pembiayaan komprehensif seperti perluasan KPR FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan), skema sewa-beli atau Rent-to-Own, serta tabungan perumahan Tapera yang dijamin langsung secara fiskal oleh negara melalui ekosistem Kementerian Keuangan RI agar menyesuaikan dengan karakteristik pekerja informal. Program Tiga Juta Rumah bukan sekadar tantangan pertukangan fisik atau teknik sipil, melainkan sebuah arsitektur penyelesaian tiga kesenjangan (triple gaps) tersebut diatas sekaligus.

Peran Perumnas di Program 3 Juta Rumah

Sebagai satu-satunya Badan BUMN yang 100% sahamnya dimiliki oleh negara khusus di sektor perumahan, Perum Perumnas memegang peran krusial sebagai garda terdepan pengadaan sisi pasokan (supply side) dalam Program Strategis Nasional Tiga Juta Rumah Rakyat. Komitmen nyata Perumnas ditunjukkan dengan melakukan konsolidasi Bank Tanah (land bank), dengan menyiapkan lahan potensial untuk menyediakan hunian layak bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Secara makro, eksekusi fisik oleh Perumnas ini tidak sekadar menyediakan dinding dan atap bagi rakyat, melainkan bertindak sebagai stimulator pertumbuhan ekonomi makro menuju target nasional sebesar 8%, penciptaan lapangan kerja padat karya, serta penuntasan kemiskinan struktural melalui perbaikan kualitas hidup.

Namun demikian fakta yang terjadi di balik besarnya penugasan sosial yang diemban Perum Perumnas, kondisi keuangan terkini justru mengalami tekanan berat akibat dilema model bisnis korporasi komersial murni. Berdasarkan audit dan Laporan Hasil Pemeriksaan (LHP) Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) terbaru, Perumnas menghadapi masalah arus kas serius yang dinilai berisiko mengganggu kelangsungan usaha jangka panjang apabila tidak segera dilakukan pembenahan struktural. Perumnas juga terbebani utang komersial yang masif mencapai lebih dari Rp 4,7 triliun, yang sebagian besar tersedot untuk membiayai tingginya modal konstruksi proyek hunian vertikal (rusun). Akibat margin rumah subsidi yang sangat tipis dan tingginya biaya bunga utang (cost of fund), laba bersih perusahaan sepanjang tahun buku lalu hanya tercatat sekitar Rp 12 miliar, setelah sebelumnya sempat membukukan tren kerugian beruntun akibat tingginya beban operasional. Untuk melanjutkan ketersediaan proyek eksisting agar tidak mangkrak, Perumnas terus bergantung pada suntikan dana negara, salah satunya pengajuan Penyertaan Modal Negara (PMN) tunai sebesar Rp 1 triliun.

Sengkarut keuangan Perumnas terjadi karena perusahaan dipaksa berjalan "dua kaki" yang saling bertolak belakang, satu sisi wajib membangun rumah murah bagi MBR demi aspek social housing, di sisi lain dituntut juga untuk menghasilkan profit layaknya pengembang swasta komersial di bawah pengawasan regulasi korporasi biasa.

Dengan reposisi kelembagaan langsung ke bawah Kemenkeu RI, maka optimalisasi operasional akan tercapai melalui empat pilar keunggulan yaitu:

1. Likuidasi Beban Utang & Akses Dana Murah. Di bawah Kemenkeu RI, Perumnas tidak perlu lagi mencari pinjaman komersial berbunga mencekik ke pasar bebas. Perumnas dapat mengakses pendanaan investasi langsung dari pemerintah atau lewat skema pembiayaan campuran dengan tingkat bunga rendah atau equivalen dengan souverign risk) via PT Sarana Multi Infrastruktur (PT SMI).
2. Pemangkasan Biaya Tanah Menjadi 0%. Kemenkeu RI memegang kendali atas Barang Milik Negara (BMN). Melalui sinergi satu atap dengan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN), Kemenkeu RI dapat menyerahkan tanah-tanah telantar atau aset sitaan eks-negara kepada Perumnas tanpa biaya pasar komersial. Biaya tanah dipangkas, otomatis harga jual rumah ke rakyat turun drastis.
3. Peran Bank Tanah dalam menyukseskan program tiga juta rumah adalah menyediakan Lahan Murah dan Strategis dengan mengalokasikan aset lahannya untuk pembangunan rumah bersubsidi, sehingga harga jual rumah kepada konsumen dapat ditekan dan disesuaikan dengan kemampuan keuangan MBR. Badan Bank Tanah memiliki luasan tanah signifikan yang secara bertahap dipersiapkan untuk pembangunan jutaan unit hunian beserta infrastruktur penunjangnya. Penyediaan lahan tidak hanya fokus pada pembangunan fisik perumahan saja, tetapi juga integrasinya dengan kawasan komersial dan akses ke fasilitas transportasi umum. Bank Tanah memastikan status lahan clean and clear yang diperuntukkan bagi program strategis nasional 3 juta rumah, sehingga meminimalisir risiko sengketa dalam proses pembangunan.
4. Integrasi Ekosistem Hilir yang Sempurna. Penyerapan rumah hasil produksi Perumnas akan langsung dijamin oleh sesama SMV Kemenkeu, yaitu PT Sarana Multigriya Finansial (PT SMF) yang memiliki mandat untuk mengalirkan dana dari pasar modal ke penyalur kredit pemilikan rumah (KPR). Peran utama PT SMF adalah sebagai penyedia likuiditas bagi bank-bank penyalur KPR agar masyarakat dapat memiliki akses yang lebih mudah dan terjangkau untuk mendapatkan hunian yang layak.
5. Perubahan Indikator Keberhasilan (KPI). Perumnas dibebaskan dari kewajiban menyetor dividen komersial tinggi. Keberhasilan manajemen diukur murni secara akuntabel dari Social Return on Investment (SROI), yaitu seberapa cepat dan efisien perusahaan mampu menurunkan secara bertahap angka kekurangan rumah (backlog) bagi rakyat Indonesia.

Keunggulan Jika di Bawah Kemenkeu

Selama ini, Perumnas dituntut menjalankan fungsi sosial (public service obligation) untuk membangun rumah murah, tetapi pada saat yang sama dibebani kewajiban korporasi komersial untuk mengejar laba dan menanggung beban bunga utang bank yang tinggi. Ironisnya, tugas Perumnas jalankan fungsi sosial namun kinerja babak belur. Nah salah satu solusi untuk mengatasi ini adalah apabila Perumnas ditransformasikan menjadi Lembaga Khusus atau Special Mission Vehicle (SMV) yang langsung dibawah Kementerian Keuangan RI, paradigma tersebut akan bergeser secara radikal dengan berbagai keunggulan yang dapat diperoleh. Sebagai contohnya, hambatan terbesar perumahan kota adalah mahalnya harga tanah (land bank) dan melalui Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN), maka Kemenkeu dapat langsung menyerahkan aset-aset “tidur” milik negara, maupun properti bekas sitaan, atau tanah telantar kepada Perumnas sebagai penyertaan modal atau hak pakai untuk dibangun perumahan-perumahan program untuk rakyat. Hal ini jelas dapat memangkas komponen biaya terbesar dalam pembangunan rumah yaitu ketersediaan lahan/tanah. Dengan demikian, Perumnas tidak perlu lagi mencari pinjaman komersial berbiaya tinggi untuk pembebasan tanah. Sebagai sesama entitas di bawah Kemenkeu, PT Sarana Multi Infrastruktur (PT SMI) secara sinergis dapat mengucurkan pembiayaan campuran (blended finance) atau investasi pemerintah jangka panjang dengan bunga sangat rendah khusus untuk membiayai pembangunan fisik apartemen sederhana dan rumah tapak MBR. Ketika rumah selesai dibangun, skema penyerapannya telah siap sedia di dalam lingkaran Kemenkeu. PT Sarana Multigriya Finansial (PT SMF) bertindak sebagai penyedia likuiditas KPR subsidi nasional, menjamin skema cicilan bunga tetap (fixed rate) hingga 20 tahun yang ramah bagi kantong pekerja informal maupun MBR. Perumnas tidak lagi dinilai buruk jika mencatatkan laba bersih yang kecil bahkan membukukan kerugian atau gagal bayar. Indikator keberhasilan utamanya diganti menjadi Social Return on Investment (SROI), yaitu seberapa banyak angka kesenjangan kepemilikan rumah (backlog) berhasil dipangkas.

Perbandingan di ASEAN

Untuk melihat posisi strategis ini dalam lanskap regional, berikut adalah perbandingan konsep pengembangan perumahan rakyat di lima negara tetangga kita:

Akan menjadi lompatan besar menuju keadilan sosial!, dengan menempatkan Perumnas langsung di bawah Kementerian Keuangan RI dengan mengadopsi prinsip integrasi hulu-hilir ala HDB Singapura, namun disesuaikan dengan konteks kepulauan Nusantara. Langkah berani ini akan mengubah Perumnas dari sekadar "perusahaan pengembang pelat merah" menjadi instrumen intervensi pasar yang perkasa. Melalui penyatuan modal, pemangkasan harga tanah, dan kepastian pembiayaan di bawah satu kendali bendahara negara, impian agar setiap keluarga MBR di Indonesia memiliki hunian yang layak, sehat, dan dekat dengan tempat kerja bukan lagi sekadar retorika, melainkan sebuah kepastian fiskal yang nyata.

Menempatkan program perumahan rakyat sebagai prioritas utama bukan sekadar program jaring pengaman sosial, melainkan instrumen investasi fiskal yang sangat menguntungkan negara Indonesia. Berdasarkan berbagai kajian ekonomi makro, sektor perumahan memiliki kontribusi masif terhadap perekonomian nasional. Sektor properti dan real estate secara agregat menyumbang sekitar 14% hingga 16% terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) nasional kita. Setiap kenaikan 1% pada output sektor perumahan mampu mendongkrak pertumbuhan ekonomi makro hingga bertambah sekitar 0,3% hingga 0,5%.

Sektor perumahan rakyat adalah industri padat karya dengan Tingkat Komponen Dalam Negeri (TKDN) yang sangat tinggi. Pembangunan perumahan secara serentak terbukti mampu menggerakkan 185 subsektor industri lainnya, mulai dari industri hulu (semen, besi-baja, batu bata, cat) hingga industri hilir (furnitur, alat elektronik, tekstil, dan jasa logistik). Sektor ini menampung lebih dari 13,8 juta pekerja (sekitar 10,2% dari total tenaga kerja nasional), menjadikannya bantalan ekonomi yang efektif untuk menyerap pengangguran di tingkat akar rumput. Berkontribusi sebesar 9,3% terhadap penerimaan pajak pemerintah pusat dan menyumbang hingga 31,9% bagi Pendapatan Asli Daerah (PAD) melalui Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Bismillah Indonesia Jaya.