Sengkarut Perumahan Nasional: Menanti Orkestrasi Birokrasi, Korporasi, dan Aset Negara

Oleh: Moh. Fendi Susiyanto, CWM®, CTA, CSA - Analis Pasar Modal dan Perbankan

(Bagian 2 dari 2 Tulisan)

INVESTORTRUST - Krisis perumahan nasional di Indonesia berada di titik krusial. Di tengah ambisi besar pemerintah untuk mengejar target penyediaan hunian layak bagi seluruh lapisan masyarakat, potret sektor properti Tanah Air justru menampilkan kontras yang tajam. Angka backlog perumahan yang masih bertengger di kisaran puluhan juta unit menjadi alarm keras bahwa ada sumbatan besar dalam sistem pasokan dan pembiayaan hunian kita. Krisis ini bukan lagi sekadar masalah kelangkaan lahan, melainkan buah dari rantai birokrasi yang rigid, kurangnya kepedulian BUMN sektor perumahan, serta kelihaian sektor swasta dalam memanfaatkan celah regulasi demi keuntungan jangka panjang mereka.

Secara demografis, akar masalah ini sangat kasatmata, puluhan juta keluarga masih terjebak dalam masalah kepemilikan maupun kelayakan hunian. Ironisnya, konsentrasi backlog terbesar justru berada di kawasan perkotaan yang seharusnya menjadi motor penggerak ekonomi. Permasalahan ini diperparah oleh rantai perizinan yang berbelit, yang tak jarang memakan waktu berbulan-bulan, bahkan bertahun-tahun, sebelum peletakan batu pertama dapat dilakukan.

Akibatnya, biaya konstruksi membengkak dan harga jual rumah subsidi di pasaran kian melambung tinggi, tak terjangkau oleh Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Angka backlog perumahan di Indonesia dihitung menggunakan dua indikator utama backlog kepemilikan (keluarga yang belum memiliki rumah) dan backlog kelayakan (keluarga yang tinggal di rumah tidak layak huni, RTLH).

Berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik (BPS) dan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), angka backlog kepemilikan rumah nasional berada di kisaran 9,64 juta hingga 12,7 juta unit rumah tangga. Jika menggunakan parameter Data Tunggal Sosial Ekonomi Nasional (DTSEN) yang menghitung berbasis total kepala keluarga (KK) tanpa aset, angkanya melonjak hingga 15 juta keluarga yang belum memiliki hunian layak. Komunitas terdampak paling parah didominasi oleh Masyarakat Berpenghasilan Rendah dengan porsi mencapai 93%, di mana 60% di antaranya merupakan para pekerja sektor informal.

Faktor utama penyebab backlog perumahan adalah angka kesenjangan antara pasokan dan kebutuhan properti di Indonesia dipicu oleh empat faktor utama:

1. . Ketimpangan antara daya beli masyarakat dan lonjakan harga tanah, laju kenaikan harga properti dan tanah di area perkotaan jauh melampaui pertumbuhan pendapatan tahunan rata-rata masyarakat. Korporasi pengembang swasta cenderung melakukan komodifikasi lahan berorientasi laba besar, berfokus membangun hunian segmen menengah ke atas dan mengabaikan pasokan hunian terjangkau untuk MBR.
2. . Keterbatasan eksklusi skema pembiayaan perumahan, dimana mayoritas skema KPR konvensional mensyaratkan bukti pendapatan tetap dan slip gaji. Pekerja informal seperti pelaku UMKM, pekerja lepas, pekerja mitra ojol, yang mendominasi angka backlog kerap ditolak oleh sistem perbankan akibat risiko profil kredit. Sementara itu, program bantuan pemerintah seperti Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sering kali menghadapi kendala kuota anggaran dan target penyaluran yang belum optimal menjangkau akar rumput. Meskipun Pemerintah telah memperluas batas pendapatan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) hingga Rp 14 juta per bulan dan menyusun skema seperti Rent-to-Own (sewa-beli) serta pelonggaran FLPP, eksekusinya di lapangan masih berjalan lambat karena birokrasi perbankan yang belum sepenuhnya adaptif terhadap ekosistem ekonomi baru ini. Hingga Juli 2026, porsi pekerja informal mendominasi hingga 57,80% dari total penduduk bekerja di Indonesia, atau mencakup lebih dari 84 juta orang. Kelompok ini tidak lagi hanya berisi pedagang kaki lima atau asisten rumah tangga, melainkan didominasi oleh generasi muda yang bekerja sebagai content creator, freelancer, pekerja paruh waktu, hingga mitra ojek online. Secara finansial, banyak dari mereka memiliki pendapatan bulanan yang mumpuni, namun secara administratif mereka dianggap tak layak oleh sistem perbankan konvensional. Ketiadaan bukti pendapatan tetap (slip gaji) membuat aplikasi KPR mereka langsung ditolak oleh sistem penilaian credit scoring perbankan .
3. . Rantai perizinan yang kaku dan biaya konstruksi tinggi, dimana proses administrasi dari tingkat daerah hingga pusat untuk izin pembangunan perumahan bersubsidi dinilai lambat dan berbelit-belit. Hambatan ini memperpanjang durasi proyek dan membengkakkan biaya modal pengembang. Kenaikan harga material bangunan meningkatkan biaya pokok produksi rumah, memaksa pengembang menaikkan harga jual di luar batas kemampuan MBR.
4. Urbanisasi agresif dan pertumbuhan demografi, dimana arus migrasi penduduk ke kota-kota besar untuk mencari lapangan kerja memicu lonjakan kebutuhan hunian instan di area perkotaan. Keterbatasan lahan siap bangun di pusat kota mendorong munculnya kawasan kumuh (slums) atau memaksa MBR membeli rumah di pinggiran yang jauh dari pusat ekonomi.

Di sisi lain, potret BUMN di sektor perumahan terkesan jalan di tempat. Alih-alih menjadi garda terdepan dalam penyediaan hunian terjangkau, sebagian korporasi pelat merah ini kerap terjebak dalam orientasi komersial murni, mengabaikan mandat publik mereka untuk melayani rakyat. Langkah ekspansif mereka lebih banyak menyasar kelas menengah ke atas yang dinilai lebih minim risiko finansial dan menjanjikan marjin laba yang tinggi.

Kealpaan negara ini kemudian diisi dengan sempurna oleh korporasi swasta, yang sering kali menahan cadangan lahan (land bank) di lokasi strategis, menunggu nilai properti melonjak, sembari mendesain skema pengembangan yang hanya mengakomodasi kelas atas demi akumulasi kapital. Praktik ini menyisakan celah regulasi yang dimanfaatkan secara maksimal oleh pengembang swasta. Kewajiban hunian berimbang yakni aturan yang mengharuskan pengembang membangun hunian mewah, menengah, dan sederhana dalam satu kawasan kerap diakali atau diwujudkan dalam bentuk kompensasi finansial semata karena mahalnya harga tanah di perkotaan. Praktik ini membuat MBR semakin terlempar ke pinggiran kota, jauh dari pusat aktivitas ekonomi dan simpul transportasi publik.

Kunci mengurai benang kusut pemenuhan papan ini sejatinya terletak pada keberanian eksekutif melakukan kapitalisasi aset-aset laten milik negara. Saat ruang fiskal APBN kian menyempit, negara justru menyimpan potensi besar pada hamparan lahan telantar milik BUMN, kementerian, serta tanah sitaan institusi hukum. Mengombinasikan hibah lahan strategis ini dengan inovasi pembiayaan ultra-jangka panjang akan secara drastis menekan harga jual rumah hingga ke level yang rasional bagi daya beli masyarakat. Konsolidasi lahan mangkrak serta intervensi berbasis komunitas lewat program bedah rumah memang menjadi sinyal positif reformasi sektor ini. Namun, langkah tersebut barulah babak pembuka dari perjuangan panjang. Menghadirkan keadilan spasial di sektor perumahan menuntut ketegasan pemerintah pusat untuk mendisiplinkan korporasi pelat merah agar tidak melulu berburu keuntungan besar, sekaligus memberi efek jera pada sektor swasta yang kerap mengakali kewajiban hunian berimbang.

Pada akhirnya, penyediaan perumahan sejatinya merupakan mandat konstitusi yang harus dipenuhi, bukan sekadar komoditas ekonomi komersial. Target penuntasan backlog hunian nasional hanya akan menjadi angan jika tidak dibarengi dengan transformasi birokrasi yang menyeluruh, kontribusi nyata BUMN, dan penegakan regulasi yang berpihak pada keadilan sosial. Intervensi negara secara aktif sebagai pengatur ekosistem sangat krusial guna memastikan mekanisme pasar tidak mengorbankan hak-hak masyarakat berpenghasilan rendah.

Baca Juga

Perum Perumnas: Paradoks di Tengah Program Nasional Tiga Juta Rumah

Manuver Hibah Swasta: Kedermawanan Sekaligus Strategi Bisnis Cerdik?

Di tengah kepasifan lembaga negara, sektor swasta mengambil momentum dengan manuver-manuver yang sarat akan kalkulasi bisnis jangka panjang. Salah satu fenomena yang menarik perhatian adalah langkah korporasi besar sekelas Lippo Group, yang secara agresif menyatakan kepeduliannya dengan menghibahkan sebagian lahan proyek Meikarta di Cikarang untuk pembangunan rumah Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). PT Lippo Cikarang Tbk (Lippo Group) yang resmi menyerahkan hibah lahan seluas 30 hektare di kawasan Meikarta, Kabupaten Bekasi, kepada negara pada akhir Juni 2026. Lahan senilai sekitar Rp 6,2 triliun tersebut direncanakan untuk dibangun sekitar 141.000 unit rumah susun (rusun) subsidi MBR yang mampu menampung hingga 600.000 jiwa. Secara kasat mata, tindakan ini tampak sebagai aksi filantropi dan kepedulian sosial yang luar biasa. Namun, di balik sikap dermawan itu, terdapat (win-win strategy) yang sangat yang cerdas!. Dengan menyerahkan lahan untuk perumahan rakyat, pihak swasta secara tidak langsung memaksa pemerintah untuk mengucurkan anggaran negara dalam membangun infrastruktur makro di sekitarnya mulai dari akses jalan, jaringan transportasi, hingga fasilitas publik. Begitu kawasan MBR tersebut padat penghuni, nilai sisa lahan komersial yang dikuasai oleh swasta di sekitar area tersebut akan melonjak berkali-kali lipat. Swasta berhasil memindahkan beban pembangunan infrastruktur kepada negara, sekaligus memulihkan citra korporasinya di mata publik. Pemerintah melalui Menteri Keuangan juga menanggapinya secara cepat dengan membebaskan pajak hibah tanah ini demi mempercepat pembangunan hunian rakyat.

Pertanyaannya, mengapa BUMN kita kehilangan kelincahan dan hanya menjadi penonton atau kontraktor pelaksana, sementara swasta memegang kendali arah pengembangan kota? Menurut penulis, BUMN perumahan sering kali terkunci oleh aturan tata kelola aset yang sangat ketat. Pembelian lahan baru atau pemanfaatan lahan telantar milik instansi pemerintah lain harus melalui birokrasi persetujuan yang berlapis-lapis karena ketakutan yang berlebihan terhadap tuduhan "merugikan keuangan negara".

BUMN sektor perumahan dan karya saat ini juga sedang mengalami restrukturisasi keuangan yang berat akibat “penugasan infrastruktur sebelumnya” dan mereka tidak memiliki keleluasaan finansial untuk membeli lahan mentah skala besar di lokasi-lokasi strategis. Disamping itu, BUMN terikat pada aturan ketat pengelolaan aset pengadaan tanah sehingga pembelian atau pemanfaatan lahan harus melalui proses birokrasi yang panjang demi menghindari tuduhan kerugian negara, membuat mereka kalah gesit dibanding fleksibilitas pengambilan keputusan sektor swasta.

Terkesan juga kerja sama antarinstansi pemerintah dalam pemanfaatan tanah telantar milik BUMN lain untuk perumahan rakyat sering kali terbentur oleh ego sektoral tarif kepemilikan. Akhirnya, lahan hibah ini pun ujung-ujungnya diserahkan pengelolaannya kepada BPI Danantara untuk kemudian menunjuk BUMN sebagai kontraktor pelaksana saja, bukan sebagai inisiator utama.

Urgensi Inovasi Vertikal pada Bangunan Lama Perumnas

Kegagalan optimalisasi aset negara terlihat pada tubuh Perum Perumnas. Sebagai garda terdepan penugasan perumahan rakyat, Perumnas memiliki bank tanah (land bank) dan aset bangunan tua yang sangat strategis di jantung-jantung kota besar. Minggu lalu penulis sempat berkeliling jabodetabek melihat bangunan-bangunan perumnas, salah satu contoh nyata adalah Rusun Klender di Jakarta Timur yang merupakan salah satu rusun tertua di Jakarta. Kompleks hunian yang dibangun puluhan tahun lalu di atas lahan strategis seluas sekitar 10 ha. Rusun Klender saat ini diisi oleh puluhan blok bangunan low-rise yang hanya setinggi 3 hingga 4 lantai saja. Kondisinya secara fisik sudah sangat memprihatinkan cat terkelupas, kumuh, rawan kebakaran, dan fasilitas sanitasi yang buruk. Padahal, lokasi Rusun Klender sangat premium karena berada di dekat Stasiun Klender, Buaran, dan Klender Baru. Namun, hingga hari ini, kawasan tersebut dibiarkan mati suri dalam wujud bangunan setinggi 3 lantai yang kumuh, padat, dan tidak efisien.

Ada urgensi yang mendesak untuk melakukan peremajaan secara radikal!. Mengapa Perumnas tidak melakukan renovasi total dengan meruntuhkan bangunan 3 lantai tersebut dan mengubahnya menjadi menara vertikal modern setinggi 20 hingga 30 lantai? Melalui inovasi vertikalisasi ini, kapasitas tampung hunian di lahan yang sama bisa melonjak hingga lima kali lipat. Proyek ini juga bisa mengusung konsep Transit Oriented Development (TOD), yang menghubungkan hunian langsung dengan moda transportasi publik demi memangkas biaya mobilitas masyarakat urban.

Konsep itu sudah diterapkan Perumnas pada pengembangan hunian vertikal terpadu seperti Samesta Mahata Serpong (terintegrasi dengan Stasiun Rawa Buntu), Samesta Mahata Margonda (dekat Stasiun Pondok Cina Universitas Indonesia), dan Samesta Mahata Tanjung Barat (terhubung langsung ke Stasiun Tanjung Barat). Perumnas juga mengembangkan perumahan tapak berkonsep TOD yakni Samesta Parayasa di Parung Panjang yang dilengkapi dengan rencana pembangunan Stasiun Lumpang di dalam kawasan perumahan.

Mandeknya inovasi ini lagi-lagi disebabkan oleh ketidakmampuan menjembatani konflik sosial dan keterbatasan model pendanaan. Perumnas kerap bertarung keras ketika menghadapi negosiasi rumit terkait ganti rugi atau relokasi sementara bagi penghuni lama. Padahal, dengan inovasi skema hukum seperti tukar guling hak milik udara atau kolaborasi investasi dengan pembiayaan kreatif, Perumnas bisa memberikan jaminan unit baru yang lebih layak secara gratis dan menyediakan rumah sementara untuk ditinggali saat pembangunan tersebut hingga selesai dan siap kepada penghuni lama di lantai bawah, sementara puluhan lantai ke atasnya dapat dikomersialkan untuk menutup seluruh biaya konstruksi.

Krisis perumahan di Indonesia tidak akan pernah selesai jika pemerintah hanya mengandalkan pendekatan konvensional dan bergerak dalam ritme birokrasi yang lamban!. Menghadapi kelihaian manuver swasta, negara tidak boleh kalah cerdik. Pemerintah harus segera mereformasi regulasi perbankan agar ramah terhadap pekerja informal, memaksa BUMN perumahan untuk keluar dari zona nyaman, dan mempercepat pemanfaatan aset-aset tanah negara yang telantar melalui inovasi hunian vertikal. Lahan kosong milik negara di Kemayoran memiliki potensi besar untuk dibangun hunian-hunian vertikal lebih dari 20 lantai. Pemerintah dapat terus mengoptimalkan aset negara ini yang dikelola oleh Pusat Pengelolaan Komplek Kemayoran untuk mendukung penyediaan rumah di kawasan perkotaan (dan daerah perkotan lain selain Jakarta). Proyek revitalisasi dan pembangunan baru seperti ini tentunya sangat membutuhkan belanja modal (capex) yang sangat besar. Tanpa adanya kreatifitas pendanaan lainnya yang dikombinasikan dengan suntikan Penyertaan Modal Negara (PMN) yang kuat maka akan sulit bagi Perumnas mengeksekusinya secara mandiri.

Kesimpulan dan Rekomendasi

Sampai dengan posisi Akhir tahun 2025, kinerja Perum Perumnas masih kurang menggembirakan dengan mencatatkan kerugian sebesar Rp 631 Miliar (rugi laba usaha Rp 42 Miliar) dan kondisi pinjaman berbunga sebesar Rp 4,7 Triliun serta persedian sebesar Rp 3,4 triliun. Penyelamatan Perum Perumnas dari ancaman kebangkrutan akibat beban utang jumbo dan model bisnis margin rendah karena model subsidi memerlukan lompatan radikal dari statusnya sebagai kontraktor pengembang rumah murah menjadi manajer ekosistem aset Agraria Nasional (sebagaimana tulisan pertama) dan memerlukan perubahan struktural mengingat tugas dan peran penting yang berat diemban sebagai agen pembangunan nasional. Perumnas bertindak murni sebagai pemilik izin, fasilitator tanah negara, dan pengelola ekosistem, sementara pendanaan, arsitektur, dan konstruksi 100% diserahkan ke pengembang swasta papan atas dengan skema bagi hasil ekuitas.

Banyak inovasi yang harus dipercepat realisasinya oleh Perumnas untuk perbaikan kinerja dan menyelamatkan diri dari ancaman kebangkrutan, di antaranya adalah:

1. Penerapan Konsep TOD (Transit Oriented Development) secara agresif. Rusun Klender harus diintegrasikan langsung secara fisik melalui jembatan penyeberangan terpadu dengan stasiun KRL terdekat. Ini akan menarik minat Gen Z dan Milenial produktif yang mendambakan gaya hidup praktis tanpa kendaraan pribadi. Skema property-as-a-service untuk Generasi milenial dan Z, juga layak diterapkan dan mengurangi obsesi menjual unit apartemen/rumah susun secara kepemilikan mutlak karena daya beli target pasar yang melemah karena rendahnya daya beli maupun lifestyle yg berubah. Perubahan model bisnis menjadi kontrak langganan jangka panjang sewa-guna-usaha terpadu yang menyasar pekerja lepas, milenial, dan Gen Z. Pendapatan berulang (recurring revenue) bulanan jauh lebih disukai oleh para kreditor daripada mengandalkan penjualan unit yang kerap berat dan macet.

1. Inovasi kolaborasi lintas BUMN & Pemda dengan bekerja sama dengan Pemprov DKI Jakarta atau BUMN transportasi seperti PT KAI untuk membeli sisa lahan hasil vertikalisasi tersebut, kemudian dijadikan Rusunawa (Rumah Susun Sederhana Sewa) khusus bagi pekerja informal perkotaan yang mobilitasnya tinggi.

1. Skema tukar guling hak milik udara dengan penghuni lama dan jaminan mendapatkan unit baru di tower modern (20-30 lantai) dengan tipe yang sama secara gratis sebagai kompensasi tanah mereka diubah menjadi vertikal, sementara sisa lantai ke atas (lantai 5 hingga 20+) dijual oleh Perumnas ke pasar komersial untuk membiayai ongkos konstruksi proyek.

Dalam menghadapi persoalan utangnya, Perumnas juga tidak bisa hanya terus mengandalkan standstill bunga utang bank konvensional. Solusi alternatifuntuk mengonversi utang menjadi likuiditas instan melalui sekuritisasi arus kas masa depan terutama arus kas potensial dari aset proyek TOD yang sudah berjalan (seperti Samesta di stasiun KAI) yang dikemas piutang sewa, hak pengelolaan komersial, atau cicilan jangka panjang proyek tersebut menjadi efek beragun aset (EBA) untuk dijual ke manajer investasi lokal maupun global.

Banyak utang Perumnas kepada BUMN Karya sebagai kontraktor pembangun proyek, sehingga Perumnas dapat mengajukan inisiasi skema Debt-to-Equity Swap, di mana utang Perumnas dikonversi menjadi kepemilikan saham swasta di anak usaha komersial Perumnas, atau ditukar dengan hak kelola eksklusif area ritel komersial di proyek-proyek TOD strategis Perumnas. Hal ini secara instan mengurangi angka liabilitas pada neraca tanpa menguras arus kas korporasi yang sedang kritis. Perumnas juga memiliki banyak land bank yang idle yang tidak bisa dibangun karena ketiadaan atau terbatasnya modal operasional. Setelah melakukan kajian berbagai aspek kelayakan dan risiko, Perumnas dapat melakukan terobosoan baru dengan konversi kepemilikan aset tanah ini ke dalam bentuk token digital (Real World Asset Tokenization) yang dapat dibeli oleh investor ritel mini/makro secara pecahan dan hasil penjualan token langsung dialokasikan khusus untuk melunasi utang jatuh tempo. Ayo Perumnas Bangkit!