Jalan Terjal Mewujudkan Tiga Juta Rumah

JAKARTA, investortrust.id — Salah satu program pemerintahan Presiden Prabowo yang ambisius adalah penyediaan tiga juta rumah. Pelaksanaan program ini tidak mudah, terutama menyangkut kendala pembiayaan. Untungnya, sejumlah perusahaan besar ikut mendukung pembangunan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) tersebut. Bahkan investor asing pun tertarik berpartisipasi. Sejumlah lembaga multilateral berkomitmen memberikan pinjaman murah.

Data Badan Pusat Statistik (BPS) dalam Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) 2023 mencatat, backlog kepemilikan rumah di Indonesia mencapai 9,9 juta rumah tangga, sementara 26,9 juta rumah tangga menempati rumah tidak layak huni. Namun, ada yang menyebut bahwa data terbaru backlog perumahan pada 2025 diperkirakan 15 juta rumah, bahkan bisa lebih.

Di tengah membumbungnya angka backlog, kebutuhan rumah di Indonesia diperkirakan mengalami peningkatan sebesar 700.000-800.000 unit per tahun. Angka tersebut mengacu pada pertumbuhan penduduk dan kinerja pertambahan stok perumahan. 

Sementara itu, saat ini pemerintah mengakselerasi penyaluran rumah subsidi kredit pemilikan rumah (KPR) fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP).  Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait membeberkan, realisasi kuartal I-2025 penyaluran KPR bersubsidi mencapai 53.874 unit atau melonjak 1.173,92% year on year (yoy) dibandingkan periode sama tahun lalu sejumlah 4.229 unit.

"Capaian FLPP ini merupakan yang paling besar sepanjang sejarah negara Indonesia khususnya pada masa pemerintahan Presiden Prabowo Subianto," kata Ara, sapaan akrab Maruarar, Rabu (21/5/2025).

Di lain sisi, kuota KPR FLPP atau rumah subsidi juga dinaikkan. Periode sebelumnya, rata-rata hanya 200.000 unit per tahun, tahun ini menjadi 350.000 unit pada tahun 2025.

Direktur Jenderal Perumahaan Perkotaan Kementerian PKP, Sri Haryati menegaskan, kuota 350 ribu unit itu harus beres Agustus ini.  Bahkan di hatap berikutnya, BP Taperaakan mengupayakan tambahan FLPP sebesar 440.000 unit. 

Untuk mengejar target, Kementerian PKP memperluas sasaran penerima FLPP ke berbagai profesi, baik pengemudi ojol, pengemudi taksi, hingga wartawan. Misalnya, untuk karyawan dan mitra pengemudi taksi Blue Bird, pemerintah menyediakan kuota FLPP 8.000 unit dan 1.000 unit untuk wartawan.

Salah satu driver taksi Blue Bird, Sukirno (51) dan Abdul Halim (44) sangat gembira mendapat fasilitas yang sangat ditunggu-tunggu ini. Mereka berdua belum memiliki rumah. ''Kita sekian tahun, 8 tahun (kerja), belum ada dari pemerintah memberi rumah subsidi. Jadi sebagai driver kami berterima kasih kepada PT Blue Bird,'' katanya saat ditemui investortrust.id di kantor Blue Bird, Mampang Prapatan, Jakarta Selatan, Selasa (17/6/2025). 

Rumah Mungil

Sementara itu, pemerintah tengah menggodok pembangunan rumah subsidi berukuran minimal 18 meter persegi (m2) dan maksimal 30 m2 di perkotaan. Hal ini tertuang di draf Keputusan Menteri PKP Nomor/KPTS/M/2025 tentang luas lahan, bangunan, serta batas harga rumah subsidi.

Menurut Sri Haryati, rumah subsidi berukuran 18 m2 itu tetap layak dihuni dan memenuhi Standar Nasional Indonesia SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan. Hal itu dihitung dari kebutuhan volume udara per jiwa, yakni antara 18 - 24 meter kubik (m3).

Menjawab rencana pemerintah tersebut, Lippo Group menghadirkan proyek Hunian Warisan Bangsa (HWB) sebagai salah satu inisiatif untuk menjawab kebutuhan masyarakat, dengan menawarkan hunian subsidi yang tidak hanya terjangkau, tetapi juga layak huni dan manusiawi.

CEO Lippo Group, James Riady menjelaskan, proyek ini menyasar keluarga berpenghasilan rendah yang selama ini kesulitan mengakses rumah permanen dengan fasilitas dasar. Dengan dua tipe hunian satu dan dua kamar tidur, HWB didesain untuk memberikan kenyamanan dasar bagi keluarga kecil tanpa membebani secara finansial.

Unit rumah pada proyek ini tersedia dalam dua pilihan. Tipe dua kamar tidur dengan luas tanah 26,3 m2 dan luas bangunan 23,4 m2. Unit ini dilengkapi lantai mezzanine sebagai ruang tambahan. Tipe kedua adalah satu kamar tidur dengan luas tanah 25 m2 dan luas bangunan 14 m2. Meski mungil, kedua tipe ini sudah dilengkapi ruang tamu, dapur, kamar mandi, teras, dan carport.

“Desain rumah yang kompak dengan alur ruang yang efisien menjadi keunggulan tersendiri. Hal ini memungkinkan penghuni tetap menjalankan aktivitas rumah tangga dengan nyaman meskipun dalam keterbatasan lahan,” ujar James.

Di sisi lain, PT Ciputra Development Tbk (CTRA) turut mendukung mockup design rumah subsidi perkotaan milik Lippo Group yang berukuran ‘mungil’ tersebut. Pasalnya, rumah subsidi lebih banyak tersedia di luar kota alias jauh dari pusat perputaran ekonomi.

“Ya, karena itu akan memberi kesempatan lebih luas bagi pengembang juga untuk memberikan produk yang bisa diterima dan di dalam kemampuan (beli) masyarakat,” kata Managing Director Ciputra, Budiarsa Sastrawinata, Rabu (18/6/2025) malam.

Budiarsa menambahkan, peraturan baru terkait penyusutan luas bangunan rumah subsidi yang semula minimal 21 m2 menjadi 18 m2 yang tercantum dalam draf Keputusan Menteri PKP Nomor/KPTS/M/2025 menjadi salah satu acuan positif bagi pengembang atau developer untuk membangun rumah subsidi di lahan yang sempit, khususnya di perkotaan.

“Jadi justru itu positif, karena menambah ruang gerak kita (developer) dan juga ruang gerak dari konsumen,” ujar dia.

Meski demikian, Kamar Kadin Indonesia meminta pemerintah mengkaji lebih jauh aturan baru mengenai luas bangunan rumah subsidi minimal 18 m2 hingga maksimal 30 m2. 

“Kadin pada prinsipnya mendukung program pemerintah. Harapan kami mungkin dari segi ukuran ya, 18 meter persegi sampai luasnya mungkin 30 meter persegi, itu barangkali boleh di-sounding, kita bicarakan yang terbaik begitu,” kata Thomas Jusman, Wakil Ketua Umum (WKU) Kadin Bidang Pengembangan Infrastruktur Strategis dan Pembangunan Pedesaan Serta Transmigrasi. 

Kolaborasi

Program 3 juta rumah setahun atau 15 juta dalam satu periode pemerintahan (5 tahun) ini sangat mulia dan patut diapresiasi. Namun, program yang menyasar 2 juta rumah di pedesaan dan 1 juta di perkotaan bagi masyarakat berpenghasilan rendah ini tidak semudah membalikkan telapak tangan.

Banyak tantangan yang dihadapi, seperti pasokan, pembiayaan, dan kejelasan kriteria sasaran masih menjadi kendala utama. Untuk itu, diperlukan upaya gotong royong di tengah minimnya anggaran Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Demi zero backlog 2045 yang bertepatan dengan Indonesia Emas, program 3 juta rumah tidak hanya bertujuan menyediakan hunian layak, tetapi mendorong pertumbuhan ekonomi 8% dengan menciptakan lapangan kerja baru sehingga diharapkan bisa menekan angka kemiskinan. Apalagi pembangunan perumahan dalam kepemimpinan Prabowo Subianto menjadi salah satu bidang yang masuk dalam daftar 17 program prioritas untuk dikembangkan.

Dari sisi pasokan, pemerintah menargetkan 1 juta rumah di perkotaan melalui pembangunan rumah susun, seperti di stasiun kereta api Jabodetabek dengan konsep transit oriented development (TOD) hingga rumah apung di kawasan pesisir padat. Sementara di pedesaan, diharapkan bisa menyediakan 2 juta rumah tapak yang tersebar di 75.260 desa seluruh Indonesia. Dengan demikian, satu desa rata-rata bisa saja dibangun 26 rumah.

Dalam beberapa kali kesempatan, Menteri PKP Maruarar mengatakan, program 3 juta rumah tidak selalu membangun rumah baru, tetapi juga renovasi sehingga menjadi layak huni.

Di tengah efisiensi anggaran, pemerintah dituntut inovatif untuk mewujudkan program 3 juta rumah. Tak kehabisan akal, Menteri Ara pun roadshow ke konglomerat-konglomerat untuk bergotong-royong mewujudkan program ini.

Setidaknya sudah ada tujuh perusahaan swasta menyatakan komitmennya membantu perumahan rakyat baik dalam bentuk penyediaan tanah, renovasi rumah, hingga membangun hunian dari nol. Mereka adalah Harum Energy, Agung Sedayu Group, Adaro Group, Barito Pacific, Sinar Mas Group, Triputra Agro, dan Berau Coal. Rumah yang mereka sediakan ini benar-benar gratis. 

Sugianto Kusuma atau Aguan, pemilik raksasa properti Agung Sedayu Grup telah membangun 250 unit rumah di lahan seluas 2,5 hektare (ha), Desa Sukawali, Kecamatan Pakuhaji, Kabupaten Tangerang, Banten. Aguan yang juga dirut PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) atau PIK2 itu juga akan membangun rumah tapak 500 unit di Kalimantan.

Hal serupa dilakukan Adaro Grup milik Boy Thohir yang telah memulai pembangunan secara bertahap 500 rumah gratis bagi MBR di beberapa area sekitar wilayah operasional Adaro, termasuk di Tabalong, Kalimantan Selatan. Sederet upaya ini sebagai wujud komitmen swasta mempercepat pencapaian target program 3 juta rumah bagi MBR untuk memenuhi kebutuhan hunian layak dan terjangkau.   

Pemerintah juga akan memaksimalkan lahan-lahan BUMN baik di perkotaan dan perdesaan untuk dijadikan hunian bagi MBR, seperti lahan PT Perkebunan Nusantara (PTPN), PT Sang Hyang Seri (Persero) member of ID FOOD, hingga PT Inhutani I (anak usaha Perhutani). Lahan KAI juga akan dijadikan hunian dengan konsep TOD agar terkoneksi akses transportasi sehingga memudahkan mobilitas.

"Sarana publik seperti kereta api itu harus untuk rakyat kecil, itu sudah perintah. Saya ditugaskan untuk bertemu direksi PT Kereta Api Indonesia (Persero) atau KAI dan Menteri BUMN Bapak Erick Thohir sudah mengetahui hal tersebut, ada 27 stasiun kereta api di daerah Jabodetabek, saat ini ada empat stasiun yang sedang dibangun TOD dan terdapat 23 stasiun lagi yang belum. Ini salah satunya adalah Stasiun Manggarai," ujar Ketua Satgas Perumahan, Hashim Djojohadikusumo dalam sebuah kesempatan.

Lahan-lahan perusahaan pelat merah itu akan dikerjasamakan dengan swasta, sehingga pengembang tidak perlu beli lahan lagi. Tinggal dibangun menjadi perumahan.

Khusus wilayah Jabodetabek, Kementerian BUMN bersama Kementerian PKP telah menyiapkan lahan seluas 792 hektare (ha) untuk pembangunan sebanyak 123.000 unit rumah MBR. Lokasinya tersebar di Pulogebang, Stasiun Cicayur, Jurangmangu, Klender, hingga Jonggol.

Dukungan juga datang dari Kadin dan Realestat Indonesia (REI) yang siap mewujudkan program 3 juta rumah. REI siap membangun satu juta hunian di perdesaan. Namun, REI meminta komitmen pemerintah mendukung soal pertanahan, perizinan, perbankan atau pembiayaan, serta pengawasan.

"REI siap bangun satu juta rumah di desa tanpa APBN. Kami berharap apa yang kita sampaikan, nanti dokumennya kita serahkan, ini cara kita untuk sama-sama mendorong program mulia, program 3 juta rumah untuk segera bisa berjalan," kata Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) REI Joko Suranto beberapa waktu lalu.

Gandeng Asing

Optimalisasi lahan BUMN dan milik pemerintah merupakan salah satu upaya mengakomodasi investor asing yang berminat masuk dalam program tiga juta rumah. Salah satunya adalah Qatar yang berkomitmen ikut dalam pembangunan proyek hunian sebanyak satu juta unit rumah bagi MBR di kawasan perkotaan.

Pembangunan rumah itu akan dilakukan di atas lahan milik pemerintah, seperti Perumanas, Kementerian Sekretariat Negara (Kemensetneg) hingga Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Kementerian keuangan (DJKN Kemenkeu). Lahan itu tersebar di Kemayoran, Senayan, hingga Kalibata.

Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (Wamen PKP) Fahri Hamzah mengungkapkan, pemerintah Qatar akan menambah pembangunan 5 juta rumah di Indonesia, sehingga total menjadi 6 juta unit.

Upaya menjaring investor asing terus berlanjut. Hashim Djojohadikusumo dan Ketua Umum Kadin Anindya N Bakrie akan roadshow ke AS untuk mempromosikan program tiga juta.  

Dukungan Pembiayaan

Selain itu, Bank Dunia (World Bank) pun berkomitmen mendukung program tiga juta rumah dengan total pinjaman sebesar US$ 1 miliar atau Rp 16,8 triliun setahun. Dukungan juga hadir dari Asian Development Bank (ADB), Asian Infrastructure Investment Bank (AIIB), The Islamic Development Bank (IsDB), hingga German Infrastructure Development (GID). Mereka sudah komit memberikan pembiayaan dengan bunga sangat murah, terutama untuk renovasi perumahan secara masif.

Menteri Ara mengakui bahwa kendala terbesar program rumah murah adalah pembiayaan. Pada 2025, anggaran perumahan yang tersedia hanya bisa untuk membangun 257.431 unit atau 8,58% dari target program tiga juta unit rumah. Bahkan APBN untuk perumahan di kementerian yang dipimpinnya sebesar Rp 5,27 triliun (sebelum dipangkas menjadi Rp 1,6 triliun imbas efisiensi) hanya bisa untuk membangun 37.431 unit.

Padahal berdasarkan perhitungan Bank Dunia, pembangunan 3 juta rumah membutuhkan biaya Rp 39 triliun.

Untuk itu, kendala pembiayaan harus dicarikan solusi. Salah satunya adalah perubahan kebijakan menyangkut proporsi pemerintah dan perbankan dalam pembiayaan KPR FLPP. Jika sebelumnya komposisi pembiayaan FLPP adalah 75% APBN dan 25% perbankan, akan diubah menjadi 50:50, tanpa menambah beban APBN.

Di tengah kesulitan pembiayaan itu, Badan Pengelola (BPI) Danantara) menyiapkan belanja modal atau capital expenditure (Capex) sebesar Rp 130 triliun, termasuk untuk mendukung program tiga juta rumah.

“Saya sudah berbicara dengan seluruh bank himbara plus Bank Syariah Indonesia, jadi ada 5 bank, untuk memberikan pendanaan kepada perumahan yang nanti akan dibangun pak Ara (Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman, Maruarar Sirait) sampai akhir tahun ini kurang lebih mencapai Rp 130 triliun,” ungkap CEO Danantara, Rosan Roeslani di Gedung Parlemen Singapura, dikutip dari akun Instagram @maruararsirait pada Senin (16/6/2025).

Pemerintah menegaskan, program 3 juta rumah untuk MBR bukan secara cuma-cuma, tetapi dengan cara pemberian sejumlah insentif, seperti pembebasan bea perolehan hak tanah dan bangunan (BPHTB) serta persetujuan bangunan gedung (PBG). Hal itu duwujudkan melalui surat keputusan bersama tiga menteri, yakni Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian, Menteri PKP Maruarar Sirait, dan Menteri Pekerjaan Umum Dody Hanggodo.

Jalan mewujudkan program tiga juta rumah memang masih terjal dan berkelok, terutama akibat keterbatasan anggaran dan minimnya basis data. Pemerintah perlu memastikan penyediaan tanah, perizinan, dan standar konstruksi bangunan. Selain itu, program ini perlu didukung data kebutuhan riil rumah dengan memetakan sasaran masyarakat secara aktual, berbasis nama dan alamat.

Program tiga juta rumah juga membutuhkan harmonisasi regulasi dan sinkronisasi kebijakan agar bisa dijalankan hingga ke tingkat daerah. Karena itu, seluruh kepala daerah dituntut mematangkan kebijakannya untuk menyerap dana APBN 2026 secara optimal pada program perumahan. Intinya, kunci keberhasilan program ini adalah gotong royong seluruh pemangku kepentingan.***